弁護士法人 イストワール法律事務所

不動産問題

不動産問題

以下のような案件の処理を扱っております。

オーバーローン不動産を抱えた方の悩みを解決します

  • 借金の返済が厳しく、住宅ローンの支払いが滞っている。
  • 自営の売上の落ち込み、自宅を担保に借りた融資金の返済の目途がつかない。
  • 住宅ローンの返済が厳しいので担保の家を売却したいが、オーバーローンのため見通しが立たない。
  • 売却したいが2番抵当権まで付いている。
  • 弁護士に相談しても、破産を勧められるだけ。しかし、家を守り、事業も続けたい。

競売という方法もありますが・・・

競売とは、裁判所が主催して行う入札制度による売却システムのことです。支払いが滞った場合、銀行等の債権者は、担保にとっている不動産を差し押さえて、裁判所に対して競売を申立てます。

しかし、競売には以下のような問題点があります。

  • 相場よりかなり低い金額で落札される(市場価格の50~60%)。
  • 売却価格が低いので他の借入の和解原資や引っ越し代等が捻出できない。未払いの固定資産税も代金から充当されないので、残ってしまう(その後破産しても免責されません)。
  • 落札後の物件の立ち退き時期について、元の所有者(債務者)の事情は考慮されるので、短期間のうちに引越し費用を用意しなければならない。
  • 競売は入札者を広く一般から募るため、裁判所により物件の情報(建物外観や室内の写真を含む)が一般に開示されるので、近隣に競売の事実が知られてしまう。

任意売却することによりすべて解決することができます

  • 任意売却とは所有者(債務者)と銀行(債権者)の合意のもと、 担保不動産を適正価格で売却することです。競売と比べて売却価格が高くなります(市場価格の70~80%)。
  • また、売却した代金から「引越し費用」「新居の敷金礼金・家賃」などの入居費用を捻出することが可能です。
  • 滞納している固定資産税、マンションの管理費、売却時の仲介手数料、抵当権抹消費用などの経費は、すべて売買代金で清算されるため、任意売却により負担が増えることがありません。
  • さらに、住宅ローン以外の借金の和解金原資も捻出できる場合があり、破産せずに他の借金を整理できます。
  • 立ち退き時期についても、売主・買主の話し合いにより調整することが可能です。通常は、新居が決まり引越しが完了してから、物件の引渡しをします。
  • 任意売却は、通常の不動産売買と同じように広告・販売されるので、返済が困難なため売却に至ったといった経緯については、周囲に知られることはありません。

任意売却のスキルについて

  • 任意売却は、単なる不動産の売却ではありません。
    売却によって債権者と債務者の当事者が納得し、同時に、不動産を失った債務者が破産をせずに、すべての借金を任意整理して、再スタートを実現する。任意売却とは、このような全体として円満な解決を図るためのスキームに他ならないのです。
  • したがって、不動産取引に関するノウハウだけではなく、債権者との交渉や債務整理に関するスキルが必要となります。
  • また、任意売却の経験が豊富な不動産業者との提携により、現在の市場価格(相場)に近い価格での売却が可能です。
  • 任意売却後の残債務の処理についても責任をもって処理します。当事務所の方針は、あくまで「破産をせずして再生する」ことですので、安心してお任せください。
  • 弁護士費用は、売却代金から頂きますので、初期費用はほとんどかかりません。
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